瞧一瞧:集体建设土地入市-或与房地产无关
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关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价;完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
国土资源部规划司司长董祚继在接受记者采访时表示,《决定》显示出了中央推进集体土地改革的决心。中央已经明确要加快修订相关法律;在立法之外,适时推出农村集体土地改革的试点。董祚继透露,与以往不同的是,农村集体经营性建设用地试点是中央统一布置。目前相关部门正在进行方案讨论,预计2014年上半年有望出台具体办法。
集体经营性建设用地直接入市,能否缓解房地产市场土地供应不足的问题?恐怕短期内不可抱过高期望。
改革的难度
正如董祚继所言,农村问题相当复杂,不仅是经济问题,更是社会问题。集体土地制度改革,不管是修法还是试点,都需要很大决心。
《决定》明确提出赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。但这个表述,与《土地管理法》的规定,存在矛盾之处。按照现行的《土地管理法》,宅基地使用权和承包经营权都是不可以抵押的。
《土地管理法》1986年颁布后,曾于1988年、1998年和2004年进行三次修改,2012年底,第十一届全国人大常委会第三十次会议对《土地管理法》修正案草案进行首次审议,但至今未进入二审。董祚继称,如果要修法,不仅《土地管理法》要修改,配套的《农村集体经营性建设用地流转条例》、《农村集体土地征收补偿安置条例》也要修改。中央肯定会抓紧,但修法的事情不好说。
董祚继透露,与修法相比,在中央统一部署的前提下,集体建设用地试点的进程将会很快。他透露,包括农业部、国土部、林业部以及相关中农办等相关部门正联合研究试点方案,预计2014年上半年有望出台。
集体土地改革方面,不少省市进行了试点。比如,重庆、成都创新出土地指标交易的地票模式。11月12日,安徽省发布的一份《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》中提出,今后,农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设,未来还将建设统一的城乡土地交易市场。《广州市南沙新区条例(草案)》对外征求意见稿,关于新区规划和土地利用的问题,首次表示南沙新区可以探索集体建设用地使用的流转机制。杭州、宁波等地实行土地换股权模式,在农村土地流转和村办企业建设的过程中,农民可以土地承包权作为资产入股,并享受分红。
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